Проверка сметы при повторной застройке участка: типовой просчёт

Повторная застройка участка — ситуация, при которой новые строительные работы выполняются на территории, где ранее уже были проведены работы или располагались объекты. В таких случаях составление сметы требует особого внимания к скрытым элементам, остаточным коммуникациям и подготовке основания. Ниже приведён кейс из Ростовской области, где подрядчик допустил типовой просчёт, не учтя остатки старого фундамента, что повлияло на стоимость и сроки проекта.

Исходные данные

Частный девелопер запланировал строительство коммерческого павильона на участке в черте Ростова-на-Дону, где ранее находилось демонтированное кафе. При подготовке сметы использовались стандартные расценки для «чистого» участка без учёта инженерных остатков и подготовки под новую застройку.

• Площадь участка — 550 м²;
• Объект — одноэтажное здание из монолитного железобетона;
• Смета — по ТЕР Ростовской области, общая сумма — 23,4 млн рублей.

Ход строительства и выявленные проблемы

На этапе разработки котлована и подготовки под устройство фундамента были обнаружены остатки старой ленты и фрагменты ж/б плит основания, ранее не указанные в проекте и смете.

• Работы по демонтажу старого основания не учтены в смете;
• Появилась необходимость в ручной разработке грунта и вывозе строительного мусора;
• Задержка в производстве работ составила более двух недель.

Корректировка сметной документации

После проведения повторного обследования было принято решение о внесении изменений в сметную часть. Демонтаж и вывоз материалов были оформлены отдельным разделом, индексированы по текущему кварталу.

• Добавлены новые позиции на сумму 1,86 млн рублей;
• Применены коэффициенты на ручной труд и ограниченные условия;
• Дополнительно включены работы по уплотнению основания и геотехнической стабилизации.

Результат и выводы

Итоговая стоимость проекта возросла на 8%. Заказчику пришлось вносить изменения в график и перераспределять бюджет. Своевременная проверка и доработка документации позволили избежать штрафных санкций и претензий со стороны инвесторов.

• Проект завершён с отставанием в 1,5 месяца;
• Смета пересогласована и прошла внеочередную экспертизу;
• Опыт учтён при дальнейших застройках на участках с историей использования.

Вывод

Повторная застройка требует предварительного инженерного обследования и адаптации сметных расчётов под фактические условия. В Ростовской области, особенно в черте города, множество участков ранее использовались под капитальные объекты. Игнорирование остатков может привести к перерасходу, конфликтам и замедлению темпов строительства. Профессиональная проверка сметы до начала работ — ключевой инструмент предотвращения таких рисков.